甬简082

闲置农房激活利用暨农村宅基地

“三权分置”改革工作专刊（第1期）

宁波市农业农村局                                                                         2020年9月17日

象山县持续深化农村宅基地“三权分置”改革全面激发乡村振兴活力

2018年以来，象山县根据中央一号文件精神，大胆探索、蹄疾步稳推进农村宅基地“三权分置”改革，形成了农村宅基地和闲置农房流转开发利用的“象山样本”。相关做法获农业农村部及省市主要领导高度肯定，先后入选中国改革开放40年地方改革创新案例、2019年度省改革创新十佳案例。

一、主要做法

（一）加快“确权”、清晰归属，让宅基地产权“明起来”。一是房地一体登记。在全省率先实施“一户多宅”整治基础上，2017年起推进农村房地一体确权登记发证，2019年出台农村宅基地及住房确权登记发证指导意见，有效解决农村建房面积超标、审批手续不全、权属不清等历史遗留问题，为实施农村宅基地“三权分置”改革打下了坚实基础。二是创设登记制度。出台农村宅基地“三权分置”实施意见和登记办法，将资格权人的房屋所有权和已流转的使用权分开登记、分开颁证。三是有序确权颁证。先期选取4个乡镇开展点状试点，成熟一个、推行一个，并逐步向全县推开。突出产业导向，根据项目需要进行确权颁证，并把合同约定作为保障各方权益的重要环节。自2018年4月颁发全省首本农村宅基地“三权分置”不动产权证以来，累计发证115本。

（二）充分“赋权”、完整权能，让各方主体权益“实起来”。一是落实所有权。明确集体经济组织为宅基地所有权人，享有处置权、监督权、收益权。结合“一户多宅”清理和宅基地有偿退出，所得存量建设用地和历史文化建筑等一律登记到村集体。二是保障资格权。明确集体经济组织成员为宅基地资格权人，享有获得权、保留权、退出权。对退出宅基地资格权并符合条件的，可以“以权换房”形式申请城镇保障性住房。三是放活使用权。明确农户、社会资本投资者均可成为宅基地和闲置农房使用权人，享有经营权、流转权、抵押权。社会资本投资者通过流转获得使用经营权，并可凭借宅基地（农房）使用经营权证申请抵押贷款，目前共发放专项抵押贷款8000余万元。

（三）创新“活权”、顺畅流转，让农村闲置资源“活起来”。一是拓宽使用途径。坚持“四个允许”用活资源，适度放开使用权政策空间，加快城乡工商资本和城市资源导入。二是健全交易机制。完善农村闲置宅基地（农房）数据库，实行“农村产权交易中心+经营服务站+农户”运作模式，经农户自愿申请，村、镇联合审核，委托经营服务站（村）进行经营和交易。三是优化服务供给。串联项目策划、招商、审批、建设、投产等环节，建立乡村产业项目全流程服务机制，推行“一窗制”“一站式”服务，其中民宿审批提速90%以上。

（四）规范“保权”、严格保护，让改革获得感“强起来”。一是保证集体权益。出台指导意见，支持村集体采取集体开发、协作经营、有偿服务等方式，拓宽村集体经济增收渠道。如鹤浦镇小百丈村将15幢濒临倒塌的闲置农房和周边6300平方米闲置土地长租给安可公司开发高端民宿，带动集体经济增收118万元。二是保护农户权益。加强合同约定和履行，支持农户采取租赁、入股、合作等方式，推行“租金+分红”模式，提高农户收益。三是保障投资人权益。制定农村宅基地使用权流转三方合同，通过“三方协议、一方鉴证”让投资方吃下定心丸。如石浦镇沙塘湾村与81户农户签订闲置房屋集中流转协议，吸引浙旅投、开元集团等知名企业投资3000余万元。

二、主要成效

一是激发了乡村振兴的新活力。通过“三权分置”改革，盘活了农村闲置资源，释放了乡村投资空间，焕发了乡村生机和活力。2018年以来，盘活利用闲置用地780亩，引进乡村旅游等产业项目投资16亿元，各类农创客、新农人600余人，有效破解了乡村“建设用地制约、资金投入不足、产业人才缺乏”困境。

二是打开了“两山”转化的新通道。通过“三权分置”改革，实施“闲置宅基地（农房）+”行动，提升了美丽乡村品质，带动了乡村产业升级，打通了绿水青山向金山银山转化之路。2018年以来，全县新增中高端民宿60余家、民宿床位8000余张，乡村旅游年接待游客近800万人次，带动农副产品年销售超1.5亿元。

三是形成了多方共赢的新局面。通过“三权分置”改革，保障了各方的权益，农户单幢农房年租赁价格达到1万元以上，12个村集体经济收入两年基本实现翻番，政府乡村投资绩效明显提升，取得了经济效益、社会效益、生态效益的多赢。

四是实现了乡村治理的新提升。通过“三权分置”改革，有效解决了农村宅基地“一户多宅”“少批多建”等历史遗留问题，规范了秩序、减少了矛盾，促进了乡村治理体系和治理能力现代化。2019年全县乡村信访量下降24.2%，涉及宅基地纠纷下降55%。