甬简082
闲置农房激活利用暨农村宅基地“三权分置”改革工作专刊（第2期）
宁波市农业农村局 2020年11月20日
【本期目录】
▲宁海县改革赋能乡村振兴盘活农村闲置资源
▲江北区盘活农村低效资源打造乡村“绿窗”的靓丽风景
宁海县改革赋能乡村振兴盘活农村闲置资源
宁海县作为2019年宁波市首批开展农村宅基地“三权分置”改革试点的县（区）之一。近年来，该县以多元化盘活利用闲置农房为切入点，通过“全域谋划、多重保障、完善机制、寻求合作”四大模式促流转，打破当前乡村发展项目无地可用困局，较好地解决了乡村创业资金来源不足问题，切实带动农民增收致富。截至目前，已选择4个示范镇共9个示范村开展了“三权分置”先行试点，发放闲置农房不动产权证76本。在闲置农房盘活利用中，共引进36个项目，盘活存量建设用地7.69万平方米、建筑面积11.09万平方，撬动资金3.2亿，惠利482户农民，为农户最高带来流转收益达10万元。主要做法：
一、全域谋划激活产业规划融合
从县域整体入手，强化产业联合和区域联动，促进闲置农房利用。一是规划引导。坚持多规融合撬动城乡资源要素对接要求，结合当地特色，将闲置农房激活与城乡规划、土地利用总体规划、旅游等产业规划、村落布点规划、村庄建设规划相融合，以规划引领农村闲置资源盘活，吸引创业创新人员下乡。二是旅游助力。以全域旅游为发展动能，打造乡村旅游精品村，结合“返乡创业”“乡贤回归”等工程吸引各类新乡贤、农创客、新农人投资兴业，相继引进安岚、上海田蓝、大乐之野等知名品牌运营商，形成了温泉、古镇、田园、滨海四大各具特色的民宿集聚群。例如前童镇把破旧老宅改造成精品民宿，不仅建成了童衍方艺术馆，还发展个性化精品民宿近30家，客房预订率85%以上，有效带动当地村民增收致富。三是多元放活。农户原生活住房，经村集体经济组织审核同意，允许新建改建用于发展乡村民宿、农家乐等产业，允许农户采用入股、合作、委托、租赁等方式流转闲置农房使用权用于经营开发，流转期限不超过20年，且在使用期限内可以使用权再流转。同时，也可由社会资本使用农户闲置宅基地及住房新建改造，通过以建代租方式实现流转，使用期限结束后，房屋使用权归农户所有。
二、多重保障消除使用权流转顾虑
积极探索宅基地“三权分置”登记办法，建立“三权分置”并存格局。一方面，将宅基地资格权人和使用权人在不动产登记时予以区分，对宅基地资格权人在登记簿和权属证书中登记为宅基地资格权和房屋所有权，同时按合同约定注明使用人姓名和使用年限；对宅基地使用权人在权属证书中登记为宅基地和房屋使用权，并注明取得方式、宅基地资格权人和房屋所有权人姓名。如此不仅保障了农民的财产权，且对社会主体取得的使用权权益予以权能扩展和物权化保护。另一方面，对闲置农房进行统一流转，同时探索引入闲置农房的“三方流转”合同，即按照自愿、有偿原则和土地节约集约利用要求签订协议，约定产权归属和各方权利义务，明确农村集体经济组织、农户、投资者的权益和收益，明确使用期限、用途范围、权利处分、到期农房及配套设施设备归属等要素，通过划定权力边界让流转更“安心”。
三、完善配套机制形成流转闭环
从约束和鼓励两方面入手，保证闲置宅基地及农房使用权有流转、能流转。一是建立退出机制。在农村个人建房审批时严格按照“一户一宅”原则，要求农户建新拆旧，通过《建房户原有住房处理协议》由村集体经济组织收回老房再利用。对批而未建、房屋倒塌的宅基地，及时做好批文或证书注销再利用。二是规范“三权登记”。出台《宁海县宅基地“三权分置”登记暂行规定》，规范登记条件、登记方法、申请资料及审批流程，理清职责、环节确保配套登记落实到位。三是打开融资渠道。创新开办农村住房抵押贷款、股份制经济合作社股权质押贷款等政策，完善农村宅基地和闲置农房使用权抵押贷款方式，通过做深做优“扶贫贷”“民宿贷”“创业贷”等金融产品，推行“政银担”风险共担模式，解决了乡村创业、投资质押品不足的问题，鼓励村民盘活闲置农房自主创业。
四、寻求合作发展“一镇一特色”
践行“两山”理论，以地方人文、生态为基础，引进适合地方特色的乡村投资项目，既激活闲置农房利用又带动绿色经济发展。例如，前童古镇贯彻“保护为主、开发为辅”理念，按照修旧如旧的原则，制订古建筑维修补助办法、加强核心区古建筑保护等政策，修复老建筑建民宿，吸引优质企业投资。同时，利用闲置农房成立古镇工艺创想园，引进泥金彩漆展览馆、香包刺绣、草木染、竹根雕等多元业态，开办前童“三宝”特色餐饮业，提高咖啡馆、酒吧等乡村服务产业。桑洲镇主打“生态与情感体验”，结合当地油菜花、茶文化撬动山区振兴，吸引了一批外来企业和本土能人投资，形成花源里、楠山南、桑里云烟等民宿品牌，带动旅游、农产品销售年收入近5000万元。
总之，我们将认真贯彻落实本次会议精神，抓牢农村宅基地“三权分置”改革契机，持之以恒做好“深化”文章，全力以赴为助推宁波实施乡村振兴战略发挥应有力量！
江北区盘活农村低效资源打造乡村“绿窗”的靓丽风景
近年来，江北区依托近郊优势，以城乡融合发展为导向，提出“城市借乡村为景、乡村借城势振兴”的发展思路，探索片区统一开发、点上激活引导、园区式综合利用的模式，促进城市产业和乡村空间深度融合，涌现出了一批与当地资源、人文、生态、富民高度契合的农村新业态，逐步破解农村生产要素闲置和亩均效益不高的发展瓶颈，打造乡村发展“绿窗”的靓丽风景。
一、片区统筹，搭建农旅融合大平台
始终贯彻“全域景区化”的发展理念，积极探索“村庄整体改造+土地集中流转+房屋集体回租+项目市场引进”的模式，搭建农旅融合大平台。有效破解了农村资源分散、发展能力不足、平台不高的难题，形成政府引导、集体参与、市场建设的协同发展新格局。如甬江街道北郊片，曾经是老城区内最大的蔬菜生产基地，外来人口集聚，环境脏乱差，种植水平低，严重影响了当地的经济发展。我们通过集中整治、土地流转等措施，拆除了4万平方米的农田用房，将2400多亩土地统一流转，统一规划成观光农业区。仅土地流转，北郊片5个村的村民就获得了比过去高三倍的租金收入。同时，对收储的土地，我们统一招商引进了“达人村”项目，形成了从农耕文化到旅游、餐饮等相融合的特色产业链，成为首批全国农村产业融合示范园，2019年门票收入逾2000万元。随着北郊片区建成为宁波市城郊公园，又吸引了乡村数字产业园、蜀艺文化村等一批城市产业落户，实现了从农旅融合到城乡融合的提升，推进了农村集体、农民、经营主体三方的互惠共赢。
二、美丽乡村，营造民商合作新环境
近年来，我区大力开展美丽乡村建设，通过村庄改造、环境整治、厕所革命等行动，着力提升农村人居环境。全区近1/4村庄成功创建为市级美丽乡村示范村，鞍山、毛岙等村成功创建省级美丽乡村特色精品村和3A级景区村庄。在此基础上，充分发挥环境优势，积极探索了“低效资源+本地民间资本+一线管理品牌”的模式。有效破解了由于农房、宅基地排他性较强，外来资本不敢投资、农户小打小闹难形成效益的壁垒。形成了资本愿投、管理有效、效益明显的良性发展新格局。如南联村，投入1500万元全力实施了村庄品质改造提升工程，统一流转收储村民废弃的农舍。搭建平台，招引区内的乡遇公司，引入“隐居”高端民宿品牌，共同将废弃农舍打造成为“乡遇隐居”高端民宿。项目于2018年正式运营，为村里带来了大量的游客，带动村里10余家农家乐相继开办。乡遇管理团队还携手南联村推出了“孝笋”等农创产品，成立了云湖窑大师工作坊，举行多场歌谣音乐节和农产品市集等，拉长乡村游产业链，激活了“美丽经济”。又如毛岙村的大乐之野·勿舍民宿，由当地企业家投资，引入连锁民宿品牌管理，在民宿空间内叠加书吧、文创等城市业态，通过增加游客粘性来延长消费链，解决“闲时”效益，提高了非假期客房出租率。
这些高端民宿品牌的引入及有效运作，极大提升了江北民宿的整体发展水平，也有效引导了农民创业创新。目前，全区已建成慈舍、素心别院、家春秋、弄堂里、莲心谷、墅家等一批精品民宿，带动逾5000余人、200家民宿相关经营主体，农村闲置用房的利用价值得到进一步体现。
三、去故纳新，探索产业融合新方式
发挥城市近郊的区位优势，大力推进村级物业“五个一批”整治（提升一批、补办一批、规范一批、转型一批、拆除一批），通过构建村级物业负面清单、引入城市功能业态，发展乡村小微产业园，着力提升村级物业发展能级。积极探索“村级整治+镇级规划+主体招商”的模式，破解传统农村集体房屋出租业态散乱污的弊病，形成城中有农、农中有城、城乡互动的和谐发展新格局。如洪塘街道赵家村、洪塘村，清退19家五金企业，腾空村级物业2万多平方米。投入8000万进行高品质规划和环境基础设施改造，引进了阿狸田野农场、滕头生态酒店等产业，撬动8个亿社会资本投资，形成集休闲、娱乐、餐饮、文化于一体的时尚园区“洪塘湾”，完成村镇结合部向乡村振兴版“文创港”的完美“蝶变”。又如，旧宅村一块边角地，由于夹在杭甬高铁、货运北站、机场高架之间，长期以来难以有效利用。我们在清理整治后，腾出100多亩土地和900多平方厂房。创新思路，把劣势转化为优势，依托周边铁路交织的现状，引进火车来斯项目，建成华东地区第一个火车主题公园，开创了边角地激活利用的新路子。再如，安山村，清退2家五金企业，腾出6000余平方米的厂房，引入建筑设计单位——构城公司，并由构城公司招商，建成构城安山人文聚落乡村文化产业园。目前已有建筑、景观设计、家居设计为主题的10多个文创工作室入驻。仅赵家、洪塘、旧宅、安山四个村，村集体每年增加租赁收入150多万元。
下步，我区还将以城乡融合发展体制机制改革试点为契机，深入践行“绿水青山就是金山银山”理论，用足用活用好农村资源，着力实现农村的形态更新、产业更新、人员更新，推进城乡协同高质量发展。